相続する際に「安易に共有名義にしたら絶対ダメ」とよく言われます。
相続の相談を受けると、私もそのように伝えています。
では、具体的にどのように困るのでしょうか？

そこで、
「共有名義の不動産の課題と解決方法を教えてください」とChatGPTに聞いてみました。

ChatGPTの答えは、以下の通りでした。

共有名義の不動産（相続で兄弟などが持分共有になった物件）で、実務でつまずきやすい点と、現実的にとれる解決策を“意思決定ルール→詰まりポイント→解決アプローチ”の順でまとめます。

共有で起こりやすい課題（まず知っておく“ルール”）

• 誰が・どう決める？

  • 保存（雨漏りの応急修理など）＝各共有者が単独OK。

  • 管理（通常の賃貸・清掃委託・軽微な修繕など）＝持分の過半数で決められる。

  • 変更・処分（売却・担保設定・用途大変更など）＝原則は全員同意。ただし「形状や効用の著しい変更を伴わない軽微な変更」は過半数で可。賃貸は原則“管理”に当たり過半数で決められるが、期間・態様次第では“処分”に近く全員同意が要るケースも。法令リード+1

• 費用・使い方の負担
  
  固定資産税・管理費は持分に応じて負担。一人が持分を超えて占有・使用するなら、他の共有者へ使用料相当の償還が原則。法令リード+1

• いつでも“共有解消”を請求できる
  
  共有者は原則いつでも分割請求可（最長5年の不分割合意は可・更新可）。クリエア

• 相続登記は“義務”（2024/4/1開始）
  
  「相続で取得したと知った日から3年以内」に相続登記が必要。正当理由なく怠ると10万円以下の過料対象。遺産分割成立後は、成立日から3年以内に分割内容どおりの登記も必要。法務省+1

• 所在不明の共有者がいても進められる道
  
  2023年施行の民法改正で、所在不明・無反応の共有者がいる場合に、裁判所の関与で他の共有者の同意により管理・軽微変更や必要な決定を進められる制度が整備。スナップホキ

• 最終手段としての“国庫帰属”（土地のみ）
  
  2023/4/27開始。使い道がなく管理困難な土地は要件を満たせば国に引き渡せる（負担金や不適合条件あり）。法務省+1

相続後に“詰まりやすい”ポイント

• 売却・大規模リフォームに全員同意が要るため、1人の不同意でストップ。法令リード

• 一人が住み続ける/他方は現金化希望で利害が真っ向対立（使用料や持分買取の金額でもめやすい）。IK法律事務所

• 所在不明・無反応の共有者がいて進まない。スナップホキ

• 相続登記を先送りし、登記義務や書類収集が重くなる。法務省

解決アプローチ（現実的な順）

1. “共有にしない”遺産分割が最善

   • 代償分割：住み続けたい人が不動産を単独取得し、他の相続人へ現金で精算。

   • 換価分割：物件を売って代金を分ける（任意売却が望ましいが、折り合わなければ裁判所経由の換価分割＝競売等）。

   • 現物分割：敷地分筆や区分で分ける（物理・法規制上可能な場合のみ）。

2. 共有を続けるなら“運用ルール”を契約化

   • 管理者の選任、決議方法（過半数基準の明記）、費用分担、占有者の使用料、出口（一定年数で売却検討/第三者買取の優先交渉権）を共有契約に。法令リード+1

3. 所在不明・無反応への法的対応

   • 家裁で不在者財産管理人等の活用や、改正民法の裁判所関与による決定（他の共有者の賛成で管理・軽微変更を可能化）。スナップホキ

4. “共有解消”の法的ルート

   • 協議不調→遺産分割調停・審判（相続段階）

   • 既に共有登記済→共有物分割訴訟（現物/代償/換価のいずれかで終局）。クリエア

5. 登記・期限の管理

   • 相続・分割それぞれ3年以内の登記を粛々と。迷う場合も“仮登記や保存登記”ではなく、義務の線で確実に。法務省+1

6. 出口の“最後のカード”

   • 土地が要件を満たせば相続土地国庫帰属制度を検討（建物は対象外／負担金あり）。法務省